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文/乐居财经 刘治颖

房贷利率的一升一降牵动着购房者的神经。

近日，有媒体报道称常州市部分银行同意下调存量房贷利率，打响了“下调存量房贷利率”第一枪。不过，该报道随后删除了“银行同意下调存量房贷利率”内容。时隔不久，又有城市传出“喜讯”，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。

数据显示，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，几乎跌至历史最低水平。从房贷利率调整幅度来看，华泰证券研究报告指出，2022年以来新增房贷利率累计下行149个基点，而同期存量房贷利率仅跟随5年以上LPR下调45个基点左右。在此背景下，存量房贷利率依旧“高位站岗”的现象备受关注。此前，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”这被不少业内人士看作是存量房贷利率下行的信号。不过。目前大多数银行仍表示尚未有具体方案和细则，存量房利率调整尚未有落地案例。对于“房奴”而言，银行降息，存量房贷利率不下调，很多人选择提前还贷，但银行方面设置重重关卡。比如还贷需额外收取违约金，线上预约还贷名额比抢春运高铁票还难，一些地区的银行，干脆关闭线上预约通道，只能线下预约等。首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，在房贷利率下行的情况之下，降低存量房贷利率是必然的。一些早期选择固定利率的购房者苦高房贷利率久矣，银行主动有所作为，更能赢得老百姓的信任。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，未来住房信贷市场进入存量时代后，除了自上而下的“降利率”，也将出现自下而上的存量房贷“降利率”，住房信贷存量资源的“争夺战”预计很快就会打响。随之而来的是，银行的经营行为也将发生很大变化。例如，银行“跳”出来降低LPR的水平，以争夺客户，具有一定的必然性，既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他银行的客户来办理“转按揭”以置换旧的贷款等。与此同时，“卖房可减免增值税”话题同样引起市场火热。7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》及《支持共享发展税费优惠政策指引》，分别给出216项、182项税费优惠政策。其中有多条涉及买房租赁优惠政策引发关注。不过，这并不是国家税务局发布的最新政策，只是个政策汇总！易居研究院研究总监严跃进认为，此次国税总局系统梳理了216项税费优惠政策，意义重大。尽管很多政策属于既有的政策，但实际过程中，很多购房者对于此类政策的了解程度是不深的，导致很多政策没有真正发挥效应。所以将此类政策系统梳理、系统推广，有助于扩大政策的积极效应。值得一提的是，7月24日，中央政治局会议提出的“积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用”，尤其对于房地产方面进行了定调，指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化中央明确要求”，要求“适时调整优化房地产政策”。